Pessoas Jurídicas e Pessoas Físicas proprietárias de imóveis têm a possibilidade de reduzir o valor do imposto a ser pago na venda do bem. Publicada pelo governo federal, a lei 14.973 prevê, entre outros pontos, a atualização de valor de bens imóveis, com incidência de ganho de capital, e alíquotas proporcionalmente menores do que as alíquotas padrão, caso tal atualização ocorra até 15 de dezembro de 2024.
Hoje a pessoa física é tributada de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital correspondente à diferença entre o valor do imóvel declarado e o valor a venda. A pessoa jurídica é tributada em 15%, podendo incorrer no adicional de 10% a depender do faturamento, acrescido de 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.
Regime excepcional
A nova lei permite a aplicação de uma alíquota de 4% (IRPF) para as pessoas físicas, e uma alíquota de 10% (IRPJ + CSLL) para as pessoas jurídicas, proporcionalmente ao período transcorrido entre o reconhecimento do ganho e a venda.
Como fica o percentual proporcional?
A alíquota reduzida aprovada incide proporcionalmente ao período transcorrido, em meses, entre o reconhecimento do ganho e a venda, conforme tabela.
Vale a pena atualizar o valor do meu imóvel?
A proporcionalidade da alíquota excepcionalmente admitida pela lei deve ser levada em conta para que seja analisado se o reconhecimento do ganho será favorável ou não ao contribuinte.
Em linhas gerais, os pontos abaixo devem ser considerados:
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1. Para imóveis adquiridos antes de 1988 |
A redução de ganho de capital já e isenta |
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2. Para aqueles que não tem interesse em vender o imóvel |
A atualização não representa vantagem |
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3. Para quem tem interesse em vender o imóvel num futuro próximo |
A atualização não representa vantagem |
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4. Para quem tem interesse em vender o imóvel em um prazo superior a 10 anos |
A atualização pode representar vantagem |
| 5. Para empresas que têm imóveis no ativo imobilizado |
A atualização pode representar vantagem |
Ganho de capital na constituição de holdings
Frequentemente, na constituição de holdings patrimoniais, questiona-se se é interessante reconhecer o ganho de capital antes da efetiva constituição, ou seja, enquanto o imóvel ainda é de titularidade da pessoa física. Tal questionamento deve ser cuidadosamente analisado, em especial devido à tributação distinta do ganho de capital entre a pessoa física e a pessoa jurídica.
Ganho de Capital (Desconsiderando-se os fatores de redução):
Atual – IRPF 15 a 22,5% – IRPJ + CSLL 24 a 34%
A redução proporcional das alíquotas é um instrumento que deve ser considerado com atenção no cenário atual, para que a ferramenta seja utilizada de maneira a beneficiar a constituição de sociedades empresárias gestoras de imóveis.
A nova legislação apresenta uma janela de oportunidade para análise da situação patrimonial, e, em determinados casos, reconhecimento do ganho de capital.
Ela pode fornecer vantagens ao contribuinte, em especial para aqueles que têm interesse de utilizar um conjunto de imóveis para constituir uma empresa para administrá-los. A determinação se o reconhecimento do ganho é vantajoso ou não vantajoso dependerá da análise em concreto e da projeção de cenários sobre o conjunto de imóveis em questão.
Por Marcos Ribeiro – Sócio da Russell Bedford Brasil
